Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng theo pháp luật VIệt Nam

282 0

Miễn phí

Tải về máy để xem đầy đủ hơn, bản xem trước là bản PDF

Tags: #đồ án#luận văn#báo cáo thực tập#luật pháp

Mô tả chi tiết

Download "Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng theo pháp luật Việt Nam"

Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 phần: - Chƣơng 1: Lý luận cơ bản về góp vốn bằng quyền sử dụng đất và pháp luật góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng - Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. - Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Nội dung

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VŨ ĐỖ THU TRANG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2017ii ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VŨ ĐỖ THU TRANG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG Hà Nội – 2017iii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và tôi xin chịu trách nhiệm về kết quả nghiên cứu đó.Luận văn này chƣa đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận văn Vũ Đõ Thu Trang1 Mục lục DANH MỤC VIẾT TẮT .............................................................................................. 3 Mở đầu .......................................................................................................................... 4 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG ................................................................................ 9 1.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng ...................................................................................................... 9 Về cơ sở lý luận ............................................................................................................ 9 Về cơ sở thực tiễn ....................................................................................................... 11 1.2. Khái niệm và đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất ............................. 13 1.2.1. Khái niệm tài sản chung của vợ chồng ............................................................. 13 1.2.2. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất ..................................................... 20 1.3. Ý nghĩa, vai trò của góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng ...................................................................................................................... 22 1.4. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. ...................................... 23 1.4.1. Sự phát triển của luật Việt Nam về quan hệ tài sản giữa vợ chồng .................. 23 1.4.2. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn trƣớc khi ban hành Luật Đất đai năm 1993. ......................................................................... 27 1.4.3. Giai đoạn ban hành Luật đất đai năm 1993 đến trƣớc khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 ................................................... 28 1.4.4. Giai đoạn từ khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 đến trƣớc Luật đất đai năm 2003 ......................................................... 30 1.4.5. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn 2003 - 2009 ............................................................................................................................. 34 1.4.6. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn 2009 - 2013 ............................................................................................................................. 35 1.4.7. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn 2013 đến nay ........................................................................................................................ 37 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG .................................... 44 2.1. Căn cứ pháp lý xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng ........ 44 2.2. Điều kiện để vợ chồng sử dụng tài sản chung là quyền sử dụng đất để góp vốn ............................................................................................................................... 46 2.3. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng ........ 52 2.3.1.Thủ tục ............................................................................................................... 522 2.3.2. Hợp đồng ........................................................................................................... 53 2.4. Quyền và nghĩa vụ của vợ chồng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung ................................................................................................................ 55 2.5. Giải quyết tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng .............................................................................................. 59 2.6. Thực tiễn áp dụng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng .................................................................................................... 67 CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG .................................... 75 3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng ..................................................................................... 75 3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng ..................................................................................... 76 3.2.1. Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về chế độ tài sản của vợ chồng ........................................................................................................................... 76 3.2.2. Kiến nghị nhằm áp dụng có hiệu quả quy định mới của pháp luật hôn nhân gia đình và thực tiễn ........................................................................................... 88 3.2.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng .............................................................................................. 91 3.2.4. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng .................................................................... 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................. 1033 DANH MỤC VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân sự HN&GĐ Hôn nhân và gia đình QSDĐ Quyền sử dụng đất NSDĐ Ngƣời sử dụng đất TAND Toà án nhân dân4 Mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Từ lâu, vấn đề về Hôn nhân gia đình luôn chiếm đƣợc sự quan tâm rất lớn của xã hội. Hôn nhân là cơ sở của gia đình, còn gia đình là tế bào của xã hội mà trong đó kết hợp lợi ích hài hòa của mỗi công dân, Nhà nƣớc và xã hội. Trong mỗi gia đình, bên cạnh đời sống tình cảm, yêu thƣơng lẫn nhau, các thành viên không thể không quan tâm đến điều kiện vật chất vì đó là cơ sở kinh tế giúp cho vợ chồng xây dƣ̣ ng cuộ c sống hạ nh phúc, đáp ứng những nhu cầu về vật chất lẫn tinh thần cho các thành viên trong gia đì nh. Do đó, trong Luật Hôn nhân & gia đình đã có nhiều quy định điều chỉnh các quan hệ pháp luật về hôn nhân & gia đình, đặc biệt chú trọng quy định về chế độ đối với tài sản chung của vợ chồng, tạo điều kiện cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của vợ, chồng và các thành viên khác trong gia đình. Hơn nữa, trong điều kiện kinh tế xã hội hiện nay, vợ chồng ngày càng tham gia tích cực vào nhiều các mối quan hệ xã hội nhằm đáp ứng những nhu cầu về tinh thần và vật chất của cá nhân và của gia đình [50;87]. Đồng thời, khối lƣợng tài sản của vợ chồng tăng lên thì ý thức và tâm lý về quyền sở hữu đối với tài sản để phục vụ cho nhu cầu cuộc sống, nghề nghiệp, kinh doanh, sinh hoạt cá nhân đƣợc chủ động hình thành và ngày càng phát triển. Do đó, vợ chồng càng có nhiều nhu cầu để phát triển tài sản của mình. Một trong số đó chính là vấn đề vợ chồng sử dụng tài sản chung của mình với mục đích phát sinh lợi nhuận. Hiện nay, ở nƣớc ta, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, không chỉ là tƣ liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực quan trọng để thực hiện “công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc” [49;33]. Từ đó, vấn đề sử dụng nguồn tài nguyên này để không chỉ với mục đích phát triển đất nƣớc mà còn nhằm phục vụ thu lợi nhuận cho cá nhân ngày càng cao.5 Trong đó, vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất đang là vấn đề nhận đƣợc nhiều sự quan tâm nhất. Nó không chỉ tạo điều kiện cho ngƣời sử dụng đất tiếp cận đƣợc các nguồn vốn vay của Nhà nƣớc, nâng cao hiệu quả sử dụng của vốn, góp phần đắc lực vào công cuộc xóa đói giảm nghèo phát tiển kinh tế. Ý thức đƣợc nhu cầu này, hiện nay, rất nhiều gia đình và cụ thể là vợ chồng đã sử dụng tài sản của mình là quyền sử dụng đất để góp vốn trong các hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, đây là vấn đề rất mới, áp dụng rất nhiều các quy định pháp luật khác nhau nhƣ Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Hôn nhân & gia đình... Do đó, vấn đề này hiện nay khi áp dụng trong thực tế còn gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc. Việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá về vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng là vấn đề có ý nghĩa thiết thực, vừa làm rõ những ƣu điểm, hạn chế, vừa đề ra những giải pháp trứơc mắt và lâu dài nhằm nâng cao hơn nữa vai trò, trách nhiệm của vợ chồng đối với đời sống của gia đình nói riêng và toàn xã hội nói chung. Vì thế, việc lựa chọn và nghiên cứu đề tài “ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng trong pháp luật Việt Nam” làm luận văn thạc sỹ sẽ phần nào đáp ứng đƣợc những đòi hỏi cấp bách hiện nay trên cả phƣơng diện khoa học và thực tiễn. 2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu Trong thời gian qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, các mối quan hệ về tài sản của vợ chồng cũng thay đổi và phát triển không ngừng, và không phải quan hệ nào cũng đƣợc pháp luật dự liệu để kịp thời điều chỉnh một cách phù hợp. Chính vì vậy, các công trình nghiên cứu khoa học về chế độ tài sản của vợ chồng đặc biệt là tài sản chung của vợ chồng luôn thu hút đƣợc sự quan tâm của nhiều ngƣời. Một số công trình nghiên cứu khoa học cần phải chú ý nhƣ:6 - “Chế độ tài sản của vợ chồng theo Luật Hôn nhân & gia đình Việt Nam” năm 2008 của PGS.TS Nguyễn Văn Cừ. - “Chế độ tài sản theo thỏa thuận của vợ chồng trong pháp luật Cộng hòa Pháp và pháp luật Việt Nam” của tác giả Bùi Minh Hồng đăng trên tạp chí Luật học số 11 năm 2009. - “Luận bàn về các hình thức sở hữu và sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng” năm 2011 của PGS. TS Phùng Trung Tậ p. - Luận án tiến sĩ “Chế độ tài sản vợ chồng theo luật Hôn nhân & gia đình Việt Nam” đƣợc TS Nguyễn Văn Cừ bảo vệ thành công vào đầu năm 2005. - Hội thảo “Thể chế cho phát triển nông thôn, nâng cao phúc lợi cho nông dẫn với hình thức công ty bằng góp vốn bằng quyền sử dụng đất” năm 2009 do Tiến sĩ Lê Đức Thịnh – Viện chiến lƣợc chính sách phát triển nông thôn. - Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam” bộ môn Luật Kinh doanh – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2002. - Sách chuyên khảo "Thị trƣờng bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS. TS Thái Bá Cẩn và ThS Trần Nguyên Nam - NXB Tài chính (2003); - "Thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam" của Ths. Bùi Thị Tuyết Mai - NXB Lao động - Xã hội (2005); - Bài viết "Hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất" - Nguyễn Văn Hiến - Toà án nhân dân Tối cao, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số ngày 29/08/2016.7 - Bài viết “Chế độ sở hữu toàn dân và vấn đề sở hữu đất đai” - Bài viết của LS. Nguyễn Tiến Lập đăng trên Báo điện tử Tia sáng của Bộ Khoa học & Công nghệ ngày 20/10/2010. Đây thực sự là những công trình có giá trị về khoa học và thực tiễn. Tuy nhiên, những công trình này hoặc đề cập đến những vấn đề mang tính khái quát chung về chế độ tài sản của vợ chồng; hoặc chỉ bàn về vấn đề về thị trƣờng bất động sản, đất đai nói chung, chƣa đề cập sâu đến vấn đề tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất. 3. Đối tƣợng và mục đích nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Những vấn đề lý luận và thực tiễn của việc vợ chồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng theo quy định của pháp luật Việt Nam. 3.2. Mục đích nghiên cứu - Làm sáng tỏ những quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng trong pháp luật Việt Nam kết hợp phân tích đánh giá thực tiễn thực hiện tại nƣớc ta hiện nay. - Đƣa ra giải pháp góp phần vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về vấn đề tài sản chung của vợ chồng theo Luật hôn nhân gia đình, hoàn thiện các quy định của Luật đất đai và Luật doanh nghiệp về vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu phân tích, so sánh, đánh giá, tổng hợp... kết hợp sử dụng các văn bản pháp luật; phƣơng pháp luận khoa học của Triết học Mác – Lê-nin: phƣơng pháp luận duy vật biện chứng, phƣơng pháp luận duy vật lịch sử. 5. Phạm vi và địa điểm nghiên cứu 5.1. Phạm vi nghiên cứu8 Nghiên cứu một cách khái quát những quy định của pháp luật hiện hành về tài sản chung của vợ chồng, về vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông qua Luật Dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật đất đai, Luật hôn nhân & gia đình... từ đó đƣa ra những bất cập của các chế định này để đóng góp vào dự thảo bộ Luật Dân sự sửa đổi. 5.2. Địa điểm nghiên cứu Địa điểm nghiên cứu chính của luận văn là địa bàn Hà Nội 6. Những đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn Luận văn nghiên cứu về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng – đây là vấn đề phức tạp và mới mẻ hiện nay. Tuy nhiên Luật Hôn nhân và gia đình 2014 lại đặt ra những vấn đề nghiên cứu trong bối cảnh mới. Theo đó, luận văn tập trung giải quyết các vấn đề: - Nêu ra và phân tích các quy định với tài sản chung của vợ chồng có liên quan tới quyền sử dụng đất - Nêu ra và phân tích các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng tại nƣớc ta từ đó tìm ra những điểm hạn chế, vƣớng mắc và đƣa ra phƣơng hƣớng hoàn thiện các quy định liên quan đến vấn đề này. 7. Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 phần: - Chƣơng 1: Lý luận cơ bản về góp vốn bằng quyền sử dụng đất và pháp luật góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng - Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. - Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.9 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG 1.1. Cơ sở khoa học về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng Về cơ sở lý luận về góp vốn bằng quyền sử dụng đất Nền kinh tế nƣớc ta chuyển từ cơ chế tập trung, quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa cao độ sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, trong đó pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền tự do kinh doanh của công dân và mọi thành phần kinh tế đều bình đẳng trƣớc pháp luật. Để xây dựng thành công nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa thì trƣớc hết cần xây dựng đồng bộ các yếu tố cấu thành của nền kinh tế thị trƣờng. Đó là thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động và thị trƣờng quyền sử dụng đất. Giữa thị trƣờng vốn và thị trƣờng quyền sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau. Một lƣợng giá trị có thể luân chuyển từ thị trƣờng quyền sử dụng đất sang quyền thị trƣờng vốn và ngƣợc lại. Thị trƣờng vốn đã hình thành với nhiều hình thức huy động vốn nhƣ thế chấp vay ngân hàng hay góp vốn… trong điều kiện đất đai đƣợc thừa nhận là một tài sản có giá trị. Do vậy, cần có các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để xác lập nhiều hình thức huy động vốn cho các chủ thể kinh doanh lựa chọn, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trƣờng quyền sử dụng đất phát triển mạnh mẽ ở nƣớc ta. Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế đƣợc. Giữa đất đai và lao động có mối quan hệ khăng khít. Mác đã nhấn mạnh vai trò của đất đai và sức lao động: “Đất đai là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất” [40]. Nhƣ vậy, quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ giúp cho đất đai tích tụ tập trung vào những hộ gia10 đình, cá nhân có nguồn lao động dồi dào có khả năng và điều kiện sử dụng đất có hiệu quả. Trên cơ sở đó, tạo ra đƣợc nhiều của cải vật chất và cải thiện đời sống của chính những ngƣời nhận vốn góp cũng nhƣ ngƣời góp vốn thông qua việc phân chia lợi nhuận theo tỉ lệ phần trăm vốn góp. Về mặt lý luận, thừa nhận đất đai là một tài sản đặc biệt thì pháp luật cần ghi nhận và bảo hộ góp vốn bằng quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất. Bởi lẽ đất đai hội tụ trong bản thân nó các yếu tố giá trị và giá trị sử dụng. Nếu mà không cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một sự vô lý. Mặt khác, kết hôn là sự kiện làm phát sinh một gia đình mà ở đó phản ánh sự chung sống của hai vợ chồng và con cái (nếu có) [24;22]. Nhƣ là một tất yếu của cuộc sống chung, vợ và chồng thực hiện những quan hệ về tài sản nhằm đáp ứng những nhu cầu tồn tại và phát triển của gia đình. Đây là những quan hệ xảy ra phổ biến trong xã hội và chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật về hôn nhân và gia đình, trong một quy chế đƣợc gọi là Chế độ tài sản của vợ chồng. Có một câu hỏi lớn đặt ra là: Chế độ tài sản của vợ chồng sẽ đƣợc xác lập theo luật pháp hay theo sự thỏa thuận của vợ chồng? Tài sản của vợ chồng trong pháp luật về hôn nhân và gia đình (HN&GĐ) của các nƣớc trên thế giới đƣợc quy định gắn liền với các điều kiện kinh tế - xã hội, chế độ sở hữu, truyền thống, phong tục, tập quán, tâm lý, nguyện vọng của ngƣời dân…Do đó, giữa các nƣớc khác nhau thƣờng có những quy định khác biệt về tài sản của vợ chồng. Tuy nhiên, về cơ bản tài sản của vợ chồng đƣợc xác định dựa trên hai căn cứ: Sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng và theo các quy định của pháp luật (chế độ tài sản pháp định) [24;30]. Trong cơ chế thị trƣờng, đất đai trở thành một yếu tố không thể thiếu đƣợc của nền sản xuất hàng hóa. Đất đai từ chỗ là điều kiện sinh tồn, chuyển thành tƣ liệu sản xuất - điều kiện vật chất cần thiết của hoạt động sản xuất, kinh doanh và vận động không ngừng, nhằm mang lại nhiều lợi11 nhuận cho ngƣời sử dụng đất. Việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức bảo đảm tiền vay chủ yếu của các ngân hàng, đồng thời cũng là một vấn đề pháp lý rất phức tạp, nhất là đặt nó trong bối cảnh hôn nhân. Đây là những điều kiện tiền đề cho việc ra đời quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tải sản chung của vợ chồng. Về cơ sở thực tiễn Tài sản vợ chồng, bao gồm đất đai, là một trong những nội dung quan trọng của luật hôn nhân và gia đình. Sau khi kết hôn, tài sản chung đƣợc hình thành, các lợi ích và các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với khối tài sản này cũng vì thế mà hình thành. Do tài sản không chỉ gắn liền với những lợi ích thiết thực của hai bên mà còn liên quan đến ngƣời thứ ba, đặc biệt là khi vợ chồng tham gia vào hoạt động kinh doanh thƣơng mại, cụ thể trong luận văn này là góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nên vấn đề này lúc nào cũng nảy sinh nhiều mâu thuẫn, đặc biệt là sau khi vợ chồng ly hôn. Thực tiễn xét xử cho thấy, phần lớn các tranh chấp của vợ chồng có liên quan đến tài sản [41;19]. Sự phức tạp trong việc xác định tài sản chung, tài sản riêng vợ chồng cùng những hạn chế trong việc qui định về chế độ tài sản vợ chồng trong luật dân sự, luật hôn nhân và gia đình nƣớc ta ngày càng trở nên bất cập. Một mặt, việc giải quyết các xung đột trên không thể đảm bảo đƣợc công bằng, bình đẳng giữa các chủ thể (ngƣời vợ thƣờng thiệt thòi về tài sản sau khi ly hôn). Mặt khác, số lƣợng và độ phức tạp của các vụ việc liên quan đến tranh chấp tài sản vợ chồng ngày càng gia tăng gây khó khăn và tốn kém cho ngành tƣ pháp. Ngoài ra, theo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 và Luật dân sự năm 2015, thì trong điều kiện các quan hệ tài sản giữa vợ và chồng đƣợc thừa nhận về mặt pháp lý, ta nói rằng luật về quan hệ tài sản giữa vợ chồng là tập hợp các quy tắc về thành phần cấu tạo của các khối tài sản12 mà vợ, chồng hoặc cả hai có quyền sở hữu; về các quyền của vợ, chồng đối với các khối tài sản đó và về những nghĩa vụ tài sản đối với ngƣời thứ ba mà vợ hoặc chồng hoặc cả hai có trách nhiệm thực hiện. Trong chừng mực nào đó, có thể nói rằng luật về quan hệ tài sản giữa vợ chồng là sự pha trộn (đúng hơn, là sự kết hợp) giữa luật gia đình và luật dân sự. Dựa vào luật dân sự, luật về quan hệ tài sản của vợ chồng xây dựng các quy tắc liên quan đến thành phần cấu tạo các khối tài sản, đến quyền của vợ chồng đối với các khối tài sản đó, cũng nhƣ đến các nghĩa vụ tài sản của vợ chồng đối với ngƣời thứ ba hoặc đối với nhau [22;17]. Dựa vào luật gia đình, luật về quan hệ tài sản xây dựng các quy tắc mang tính đặc thù liên quan đến nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, cũng nhƣ đến việc xác lập quyền sở hữu đối với một số tài sản nhất định, áp dụng trong điều kiện ngƣời có tài sản, ngƣời có nghĩa vụ, là ngƣời có vợ (chồng). Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều qui định hai cách thức xác lập quan hệ tài sản trên. Trong trƣờng hợp không có thỏa thuận của vợ chồng thì việc giải quyết quan hệ tài sản của họ tuân theo pháp luật. Nhƣ vậy, chỉ khi không có thỏa thuận của vợ chồng thì chế độ tài sản của họ mới theo sự điều chỉnh của pháp luật. Thực tế cho thấy, việc qui định nhƣ vậy trƣớc hết đảm bảo đƣợc quyền tự định đoạt của cá nhân đối với tài sản của mình. Hơn nữa, điều này còn cho phép vợ chồng có thể tự bảo toàn khối tài sản riêng của mình; giảm, tránh những xung đột về tài sản sau khi chia tay. Từ đó, góp phần làm giảm chi phí khi ly hôn và giúp tòa án xác định tài sản riêng, chung dễ dàng và nhanh chóng hơn. Xét về góc độ kinh tế thì vợ chồng đƣợc tự do thỏa thuận chế độ tài sản sẽ giúp họ giảm thiểu các rủi ro trong kinh doanh, do đó tránh đƣợc tình trạng gia đình bấp bênh khi cả hai vợ chồng cùng tham gia các hoạt động kinh doanh có rủi ro cao. Vì vậy, nghiên cứu tình hình xây dựng và phát triển chế độ tài sản vợ chồng theo thỏa thuận trong pháp luật Việt Nam, từ đó, tìm hiểu13 các qui định cụ thể trong lĩnh vực này là việc làm hết sức cần thiết hiện nay. Hơn nữa, điều 33 Hiến pháp năm 2013 quy định công dân có “quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm” [36;33], mà muốn kinh doanh thì một trong những điều kiện vật chất ban đầu là họ phải có vốn. Chính vì vậy, việc quy định cho ngƣời sử dụng đất đƣợc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng chính là cụ thể hóa quy định trên đây của Hiến pháp. Quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng các nhà làm luật Việt Nam phải giải quyết mâu thuẫn giữa lý luận và thực tế đòi hỏi của cuộc sống. Về mặt nguyên lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, không cho phép tƣ nhân hóa đất đai, mua bán đất đai. Tuy nhiên thực tiễn hoạt động sản xuất, kinh doanh trong cơ chế thị trƣờng đòi hỏi đất đai phải có sự chuyển dịch. Nhất là trong thực tiễn hiện nay, khi mà nhiều vợ chồng có nhu cầu và đã dùng quyền sử dụng đất của mình để góp vốn trong sản xuất, kinh doanh. Để giải quyết bài toán này, luận văn sẽ phân tích, đánh giá vấn đề sử dụng đất chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. 1.2. Khái niệm và đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất 1.2.1. Khái niệm tài sản chung của vợ chồng Tài sản chung của vợ chồng là một khái niệm đƣợc pháp luật dân sự quy định. Cụ thể, theo điều Điều 105 BLDS năm 2015, "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tƣơng lai" [34: Điều 105]. Tài sản của vợ chồng gồm tài sản chung của vợ chồng và tài sản riêng của vợ, chồng. Tài sản chung của vợ chồng là những tài sản mà cả vợ lẫn chồng cùng là chủ sở hữu đối với khối tài sản đó, và có thể phân chia khi vợ chồng ly hôn hoặc theo14 thoả thuận của vợ chồng nhằm mục đích kinh doanh hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự riêng. Ngoài ra, theo Điều 213 BLDS năm 2015, "Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung" [33; điều 213] - Đặc điểm của tài sản chung của vợ chồng trong hôn nhân Quan hệ HN&GĐ có tính chất đặc biệt không giống những hợp đồng, nghĩa vụ dân sự khác. Đây là quan hệ mà sự xác lập dựa trên yếu tố tình cảm. Những giao dịch về tài sản mà vợ chồng xác lập trong thời kì hôn nhân hầu nhƣ vì mục đích xây dựng gia đình. Vì thế, chế độ tài sản chung của vợ chồng có những nét đặc trƣng cơ bản: Thứ nhất, xét về chủ thể của quan hệ sở hữu thì các bên phải có quan hệ hôn nhân hợp pháp với tƣ cách là vợ chồng của nhau. Do vậy, để trở thành chủ thể của quan hệ sở hữu này, các chủ thể ngoài việc có đầy đủ năng lực chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự còn đòi hỏi họ phải tuân thủ các điều kiện kết hôn đƣợc quy định trong pháp luật hôn nhân và gia đình. Thứ hai, xuất phát từ vị trí, vai trò quan trọng của gia đình đối với sự tồn tại và phát triển của xã hội, nhà nƣớc bằng pháp luật quy định chế độ tài sản của vợ chồng đều xuất phát từ mục đích trƣớc tiên và chủ yếu nhằm bảo đảm quyền lợi của gia đình, trong đó có lợi ích cá nhân của vợ và chồng. Những quy định của pháp luật về chế độ tài sản của vợ chồng là cơ sở tạo điều kiện để vợ chồng chủ động thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với tài sản của vợ chồng. Thứ ba, căn cứ xác lập, chấm dứt chế độ tài sản này phụ thuộc vào sự phát sinh, chấm dứt của quan hệ hôn nhân hay nói cách khác, chế độ tài sản của vợ chồng thƣờng chỉ tồn tại trong thời kỳ hôn nhân. Chế độ tài sản đƣợc pháp luật ghi nhận, dù là chế độ tài sản theo thỏa thuận hay chế độ tài sản luật định đều nhằm mục đích điều chỉnh các quan hệ tài sản của vợ chồng, tạo điều kiện để vợ, chồng có những cách “xử sự” theo yêu cầu của pháp luật và phù hợp với đạo đức xã hội.15 Chế độ tài sản của vợ chồng đƣợc quy định trong pháp luật có ý nghĩa nhằm xác định các loại tài sản trong quan hệ giữa vợ chồng và gia đình. Khi hai bên nam nữ kết hôn với nhau trở thành vợ chồng, chế độ tài sản của vợ chồng đƣợc liệu với những thành phần tài sản của vợ chồng. Dù vợ chồng lực chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận hay chế độ tài sản pháp định luôn đƣợc pháp luật quy định rõ. Việc phân định các loại tài sản trong quan hệ giữa vợ và chồng của chế độ tài sản còn nhằm xác định các quyền và nghĩa vụ của các bên vợ, chồng đối với các loại tài sản của vợ chồng. Là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tài sản giữa vợ và chồng với nhau hoặc với những ngƣời khác trong thực tế, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng về tài sản cho các bên vợ chồng hoặc ngƣời thứ ba tham gia giao dịch liên quan đến tài sản của vợ chồng. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có nhiều điểm mới so với Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000, trong đó có có điểm mới về chế độ tài sản của vợ chồng. Cụ thể, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 bổ sung quy định về các nguyên tắc chung trong áp dụng chế độ tài sản của vợ chồng, trong đó vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo luật định hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận [38]. Về chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định, điều 34 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 qui định tài sản chung của vợ chồng phải đăng ký theo quy định tại bao gồm quyền sử dụng đất, những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu [38;34]. Đối với tài sản chung của vợ chồng đã đƣợc đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng. Trong trƣờng hợp tài sản chung đƣợc chia trong thời kỳ hôn nhân mà trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên cả vợ và chồng thì bên đƣợc chia phần tài sản bằng hiện vật có16 quyền yêu cầu cơ quan đăng ký tài sản cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở văn bản thỏa thuận của vợ chồng hoặc quyết định của Tòa án về chia tài sản chung. Về chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận: trƣờng hợp vợ chồng lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận thì vợ chồng có thể thỏa thuận về xác định tài sản theo một trong các nội dung: Tài sản giữa vợ và chồng bao gồm tài sản chung và tài sản riêng của vợ, chồng; Giữa vợ và chồng không có tài sản riêng của vợ, chồng mà tất cả tài sản do vợ, chồng có đƣợc trƣớc khi kết hôn hoặc trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc tài sản chung; Giữa vợ và chồng không có tài sản chung mà tất cả tài sản do vợ, chồng có đƣợc trƣớc khi kết hôn và trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc sở hữu riêng của ngƣời có đƣợc tài sản đó; Xác định theo thỏa thuận khác của vợ chồng. Trong trƣờng hợp vợ chồng chọn chế độ tài sản theo luật định thì khi đó quyền sử dụng đất sẽ là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng nếu nó hình thành từ sản chung, hoặc đƣợc vợ chồng thống nhất nhập từ tài sản riêng vào tài sản chung. Còn nếu chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì khi đó quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng nếu nó đƣợc hình thành từ nguồn tài sản riêng hay vợ, chồng tự thỏa thuận tách thành tài sản riêng. - Đặc điểm của quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng Quyền sử dụng đất khi xem xét dƣới góc độ tài sản của vợ chồng cũng mang đầy đủ các đặc trƣng của tài sản chung của vợ chồng. Cụ thể: Thứ nhất: vợ chồng bình đẳng trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung Điều 29 Luật HN&GĐ năm 2014 ghi nhận nguyên tắc vợ chồng bình đẳng với nhau về mọi mặt trong gia đình, tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất [38]. Khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì không phân biệt là do vợ hay chồng tạo lập ra, „„của chồng công vợ‟‟, việc ngƣời chồng tạo lập ra cũng mặc nhiên17 thừa nhận có công sức đóng góp của ngƣời vợ và ngƣợc lại. Vợ chồng đều đƣợc hƣởng phần bằng nhau là ½ giá trị của quyền sử dụng đất đấy. Pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất hình thành từ nguồn tài sản chung của vợ chồng trong thời kì hôn nhân đƣợc coi nhƣ là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất phải đăng kí quyền sử dụng mang tên cả vợ và chồng. Nếu chỉ một bên đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ chứng minh đó là tài sản riêng của mình. Vợ chồng với tƣ cách là đồng sở hữu có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng quyền sử dụng đất. Tƣ cách đồng sở hữu ở đây còn đƣợc hiểu là mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải đƣợc sự nhất trí, đồng thuận của cả vợ và chồng. Sự đồng thuận này tùy từng trƣờng hợp có sự khác nhau. Ví dụ, trong trƣờng hợp vợ hoặc chồng thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật đất đai thì mặc nhiên đƣợc hiểu là cả vợ và chồng cùng thực hiện nghĩa vụ đó. Tuy nhiên đối với một số quyền năng liên quan đến quyền sử dụng đất nhƣ quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất... thì pháp luật qui định phải cả vợ và chồng cùng nhất trí, cùng kí kết trong hợp đồng theo luật định. Nếu chỉ có mình vợ hoặc chồng giao kết những hợp đồng trên, không có sự ủy quyền của ngƣời còn lại thì giao dịch sẽ vô hiệu do không đúng thẩm quyền. Điều này khác biệt so với quyền của ngƣời sử dụng đất là cá nhân. Thứ hai: quyền tài sản khi một bên vợ (hoặc chồng) mất tích, bị hạn chế hay mất năng lực hành vi dân sự. + Trƣờng hợp vợ hoặc chồng bị tuyên bố mất tích Khi vợ hoặc chồng đã biệt tích (vắng mặt tại nơi cƣ trú) từ 2 năm liền trở lên, đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm mà vẫn không có tin tức xác thực của ngƣời đó (tức là Tòa án đã ra thông báo tìm kiếm nhƣ nói ở trên) thì những ngƣời liên quan, có thể là chồng (hoặc vợ), bố mẹ, con đã trƣởng thành … có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố18 ngƣời đó mất tích. Thời hạn 2 năm đƣợc tính từ ngày biết đƣợc tin tức cuối cùng về ngƣời đó. Trƣờng hợp Tòa án ra quyết định tuyên bố một ngƣời mất tích thì sẽ chỉ định ngƣời để quản lý tài sản cho ngƣời mất tích. Theo nguyên tắc tài sản của ngƣời trong thời gian mất tích không ai đƣợc phép định đoạt, sử dụng. Nhƣ vậy nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, trong trƣờng hợp một bên mất tích thì bên kia sẽ không đƣợc chuyển quyền sử dụng đất. Bởi tài sản chung của vợ chồng là tài sản chung hợp nhất không chia đƣợc. Vợ hoặc chồng trong trƣờng hợp này chỉ đƣợc quyền định đoạt phần tài sản của mình tƣơng ứng với ½ giá trị quyền sử dụng đất đó. + Trƣờng hợp vợ hoặc chồng bị hạn chế năng lực hành vi dân sự Theo qui định tại khoản 1 Điều 23 BLDS năm 2005 thì ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là ngƣời nghiện ma tuý hoặc nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình và bị Toà án ra quyết định tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự theo yêu cầu của ngƣời có quyền, lợi ích liên quan hoặc cơ quan, tổ chức hữu quan [33]. Trong BLDS năm 2015, nội dung này đƣợc qui định tại khoản 1,2 điều 24 [34; Điều 24]. Theo qui định tại Điều 24, Khoản 2 Bộ luật dân sự năm 2015 thì nếu vợ hoặc chồng là ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố chồng hoặc vợ mình bị hạn chế năng lực [33]. Trong trƣờng hợp này ngƣời đại diện cho ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự nhất thiết phải có đủ điều kiện nhƣ một ngƣời giám hộ, dù luật không quy định rõ. Ngƣời này đƣợc chỉ định theo một quyết định của Toà án. Việc đại diện không phải đƣợc đăng ký tại UBND nhƣ việc giám hộ. Ngƣời vợ hoặc chồng bị hạn chế năng lực hành vi dân sự không hoàn toàn mất năng lực hành vi dân sự. Họ có thể tự mình xác lập và thực hiện các giao dịch nhỏ nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Còn đối với các giao dịch khác đều chỉ có thể đƣợc xác lập và thực hiện với sự đồng ý của ngƣời đại diện.19 Nhƣ vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng đối với một bên bị hạn chế năng lực hành vi dân sự bắt buộc phải có sự đồng ý của ngƣời đại điện. Ngƣời đại diện có quyền thay mặt ngƣời đƣợc đại diện thực hiện các giao dịch vì quyền, lợi ích của họ. Ngƣời đại diện ở đây tùy trƣờng hợp có thể là chồng hoặc vợ hoặc là ngƣời khác mà Tòa án chỉ định. + Trƣờng hợp vợ hoặc chồng bị mất năng lực hành vi dân sự Khi một ngƣời do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ đƣợc hành vi của mình thì theo yêu cầu của ngƣời có quyền, lợi ích liên quan, Toà án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định. Nếu vợ hoặc chồng bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì mọi giao dịch về tài sản của ngƣời đó do ngƣời giám hộ xác lập, thực hiện. Nếu ngƣời giám hộ là vợ hoặc chồng thì quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất là vợ chồng sẽ do 1 bên thực hiện nhân danh cho bên kia. Tóm lại, Quan hệ tài sản giữa vợ và chồng là một loại quan hệ đặc biệt ràng buộc hai ngƣời, vốn đã gắn bó với nhau do hiệu lực của hôn nhân, nghĩa là có đăng ký kết hôn, liên quan đến tài sản, nói chung là đến các lợi ích vật chất có giá trị tiền tệ. Trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, sự tồn tại của quan hệ tài sản giữa vợ và chồng lệ thuộc vào sự tồn tại của quan hệ hôn nhân. Trong trƣờng hợp hai ngƣời chung sống với nhau mà không kết hôn, nếu có xảy ra tranh chấp sẽ giải quyết theo thoả thuận của các bên [38;16]. Quan hệ tài sản giữa vợ chồng bị thủ tiêu, trong trƣờng hợp hai ngƣời chung sống với nhau có đăng ký kết hôn, nhƣng sau đó hôn nhân bị hủy theo một bản án hoặc quyết định của Toà án. Quan hệ tài sản giữa vợ chồng chấm dứt, trong trƣờng hợp hai ngƣời chung sống với nhau có đăng ký kết hôn, nhƣng sau đó hôn nhân chấm dứt do ly hôn hoặc do có một ngƣời chết.20 1.2.2. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 [32] quy định cho ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó quyền đƣợc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chƣa đƣợc quy định cụ thể mà Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đƣợc Nhà nƣớc giao đất phải trả tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cả thời gian thuê hoặc trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất 5 năm có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Đồng thời, cũng theo nhƣ quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chính là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất [32]. Nhƣ vậy, có thể hiểu góp vốn bằng quyền sử dụng đất là trƣờng hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp đƣợc Nhà nƣớc cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của pháp luật. - Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng là sự thỏa thuận giữa các bên trong đó có một bên là vợ hoặc chồng tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai quy định, theo đó vợ hoặc chồng đại diện góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng để sản xuất, kinh doanh với pháp nhân, cá nhân, hộ gia đình, chủ thể khác. - Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng21 Thứ nhất, để có thể thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì vợ chồng phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, tức là phải đƣợc Nhà nƣớc giao hoặc cho thuê đất hợp pháp hoặc đƣợc thừa kế, nhận chuyển quyền một cách hợp pháp. Thứ hai, ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý và Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc sử dụng ổn định lâu dài nên đối tƣợng của quan hệ góp vốn là quyền sử dụng đất chứ không phải bản thân đất đai. Sau khi góp vốn để sản xuất, kinh doanh thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản của doanh nghiệp. Trƣờng hợp doanh nghiệp phá sản thì quyền sử dụng đất này bị xử lý để giải quyết các khoản nợ. Thứ ba, giá trị vốn góp đƣợc xác định không chỉ bao gồm quyền sử dụng đất mà cả giá trị tài sản thuộc sở hữu của bên góp vốn gắn liền với đất. Vì thực tế sử dụng đất cho thấy đất đai luôn gắn liền với các tài sản trên đất và trong nhiều trƣờng hợp giá trị của các tài sản này đƣợc thừa nhận chỉ khi nó gắn liền với đất. Thứ tư, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm thay đổi quan hệ sở hữu đất đai bởi trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngƣời góp vốn không phải là chủ sở hữu đất đai. Ngƣợc lại, đối với các quan hệ góp vốn bằng các tài sản khác thì ngƣời góp vốn đồng thời là chủ sở hữu các tài sản này. Do đó, khi doanh nghiệp bị phá sản sẽ có sự thay đổi chủ sở hữu đối với các tài sản này thông qua việc xử lý phần tài sản vốn góp. Thứ năm, góp vốn bằng các tài sản khác đƣợc thực hiện theo ý chí của chủ sở hữu và không bị pháp luật hạn chế về các điều kiện thực hiện. Trƣờng hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất. Thứ sáu, quyền sử dụng đất đƣợc coi là một loại quyền về tài sản và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý xác định quyền về tài22 sản của ngƣời sử dụng đất. Do đó, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện khi ngƣời sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp. Hơn nữa, việc góp vốn này có thể bị chấm dứt bởi ý chí của Nhà nƣớc khi các bên vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật. Thứ bảy, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng đối với con ngƣời và đất đai ở nƣớc ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý nên việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đƣợc đăng ký tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Thứ tám, các tài sản khác khi đem đi góp vốn thì giá trị do các bên thỏa thuận còn với trƣờng hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì pháp luật quy định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn do các bên thỏa thuận, nhƣng không đƣợc thấp hơn khung giá đất do Nhà nƣớc ban hành. [33; Điều 727] 1.3. Ý nghĩa, vai trò của góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng Cùng với công cuộc "công nghiệp hóa, hiện đại hóa" [53] đất nƣớc, việc pháp luật quy định cho vợ chồng quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn nhằm giúp ngƣời sử dụng đất giải quyết các nhu cầu về vốn để mở rộng quy mô sản xuất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Quy định này góp phần chuyển quan hệ đất đai từ trạng thái "tĩnh" - giao đất và thu hồi đất sang trạng thái "động", đất đai từ chỗ chỉ là nơi cƣ trú của cộng đồng nay trở thành một nguồn lực to lớn để phát triển đất nƣớc [14;78]. Thêm vào đó, việc vợ chồng đƣợc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong việc "tiếp cận" các nguồn vốn vay để đầu tƣ cho sản xuất, đồng thời giúp hệ thống ngân hàng, các tổ chức tín dụng ở nƣớc ta mở rộng tối đa phạm vi và đối tƣợng cho vay, nâng cao hiệu quả đồng vốn vay, góp phần trực tiếp vào công cuộc "xóa đói,23 giảm nghèo" và nâng cao năng lực cạnh tranh cho các chủ thể kinh doanh thuộc mọi loại hình kinh tế. 1.4. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. 1.4.1. Sự phát triển của luật Việt Nam về quan hệ tài sản giữa vợ chồng Luật cổ và tục lệ Trong suy nghĩ cổ xƣa, vợ và chồng không có quan hệ tài sản. Trong suốt quá trình phát triển của lịch sử xã hội, mỗi chế độ xã hội đều quy định một chế độ tài sản chung hợp nhất giữa vợ chồng cho phù hợp với phong tục tập quán và hoàn cảnh kinh tế xã hội. Chẳng hạn, Tập Dân luật giản yếu 1883 (một hệ thống án lệ) không thừa nhận ngƣời vợ có tài sản riêng, do đó không thể có cộng đồng tài sản giữa vợ và chồng mà toàn bộ tài sản trong gia đình đều thuộc quyền sở hữu duy nhất của ngƣời chồng [8]. Khi hôn nhân còn tồn tại, thì vợ chồng là một ngƣời; khi hôn nhân chấm dứt do có ngƣời chết, thì vợ, chồng cũng chỉ còn một ngƣời; nếu hôn nhân chấm dứt do rẫy vợ hoặc do ly hôn, thì đúng là có hai ngƣời, nhƣng... không phải là vợ chồng. Trong thời kỳ thuộc địa, một số nhà nghiên cứu thử nhìn luật cổ và tục lệ Việt Nam qua lăng kính Pháp để tìm kiếm và mô tả các mối quan hệ tài sản giữa vợ chồng thời xƣa, rồi đặt cho các mối quan hệ đƣợc phát hiện những cái tên Pháp. Mọi nhận định đều trở nên khá tuỳ tiện, lệch lạc và hầu hết đều mang tính áp đặt [22;18-21]. Nói rõ hơn, chế độ sở hữu gia đình, đƣợc thừa nhận trong luật cổ và tục lệ Việt Nam nhƣ là hình thức duy nhất của sở hữu tƣ nhân, khiến cho cách đặt vấn đề về quan hệ giữa vợ chồng mà có đối tƣợng là tài sản không giống nhƣ trong một hệ thống luật đƣợc xây dựng dựa trên quyền sở hữu cá nhân. Ngày xƣa, toàn bộ tài sản trong gia đinh là của gia đình và chính gia đình, chứ không phải cá nhân, là chủ thể của quan hệ pháp24 luật. Trƣớc ngƣời thứ ba, gia đình hoá thân vào ngƣời chủ gia đình và ngƣời này nhân danh gia đình để xác lập, thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của gia đình. Trong tục lệ nông dân và trong luật nhà Lê, vai trò chủ gia đình đƣợc cả cha và mẹ đảm nhận; nếu cha chết thì mẹ đảm nhận trọn (kể cả trong trƣờng hợp kết hôn lại) [26]. Trong luật nhà Nguyễn, vai trò ấy đƣợc giao cho ngƣời cha, gọi là gia trƣởng; ngƣời mẹ đóng vai ngƣời cộng sự, ngƣời chủ dự bị, và sẽ thay thế ngƣời cha để đảm nhận vai trò gia trƣởng khi ngƣời cha chết, với điều kiện không kết hôn lại. Luật cận đại Sự pha trộn giữa quan niệm truyền thống và quan niệm phƣơng Tây [18;47]. Nhào nặn tƣ duy pháp lý cổ xƣa với các tƣ tƣởng của luật học phƣơng Tây, ngƣời làm luật thời kỳ thuộc địa xây dựng khái niệm chế độ tài sản của vợ chồng bằng cách lồng nội dung của chế độ gia trƣởng về tài sản trong các quy tắc đƣợc diễn đạt bằng các thuật ngữ vay mƣợn từ luật của Pháp (cộng đồng tài sản, tài sản chung, tài sản riêng, quản lý tài sản,...) [55;34]. Ngƣời làm luật thời thuộc địa cũng thừa nhận cho vợ chồng quyền xây dựng các quan hệ tài sản theo thoả thuận, miễn là các thoả thuận ấy không có tác dụng tƣớc đi quyền đứng đầu gia đình của ngƣời chồng và không trái với thuần phong mỹ tục; song các quan hệ tài sản theo thoả thuận hầu nhƣ không đƣợc các cặp vợ chồng Việt Nam quan tâm. Nhiều lắm, khi hôn nhân đƣợc xác lập giữa một ngƣời Việt và một ngƣời Pháp, thì ngƣời nƣớc ngoài có thể nghĩ đến chuyện xây dựng các thoả thuận cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của mình về tài sản. Cần lƣu ý rằng các quan hệ tài sản giữa vợ chồng đƣợc chi phối bằng những quy tắc pháp lý đƣợc xây dựng theo kiểu Pháp trong các hệ thống pháp lý của Bắc Kỳ và Trung Kỳ [19;33]. Còn ở Nam Kỳ, cho đến khi chấm dứt chế độ thuộc địa vẫn chƣa có một hệ thống các quy tắc chi phối các quan hệ tài sản giữa vợ và chồng; trong trƣờng hợp có tranh chấp, các toà án25 giải quyết các yêu cầu của đƣơng sự dựa vào Bộ luật Gia Long, tục lệ và án lệ. Luật hiện đại Luật Việt Nam hiện đại chấp nhận tƣ duy pháp lý của các nƣớc Latinh trong lĩnh vực quan hệ tài sản giữa vợ và chồng. Bởi vậy, do hiệu lực của hôn nhân, vợ và chồng có những mối quan hệ tài sản đặc thù mà giữa hai ngƣời độc thân hoặc chung sống nhƣ vợ chồng không thể có. Vợ chồng dƣới mắt ngƣời thứ ba cũng không thể giống nhƣ hai ngƣời độc thân, hai chủ thể riêng biệt của quan hệ pháp luật. Tuy nhiên, khác với luật của nhiều nƣớc, luật Việt Nam hiện đại không dành cho vợ chồng nhiều sự lựa chọn về loại hình quan hệ tài sản. Trong Luật năm 1959, vợ chồng có quan hệ tài sản theo chế độ tài sản chung tuyệt đối: tất cả tài sản có trƣớc và sau khi kết hôn đều là của chung (Điều 15) . Tất nhiên, nguyên tắc này đƣợc áp dụng trong chừng mực nó còn tỏ ra hợp lý; bởi vậy, dù luật không nói rõ, thực tiễn vẫn có xu hƣớng coi các đồ dùng cá nhân mà công dụng gắn liền với giới tính (đặc biệt là quần áo) là tài sản riêng của mỗi ngƣời. Dẫu sao, do chiến tranh, việc tích lũy của cải trong dân cƣ không đáng kể, phạm vi áp dụng nguyên tắc cộng đồng tài sản đƣợc mở rộng đến mức có thể đƣợc (ví dụ, cả đối với tƣ trang, đồ dùng cá nhân mà công dụng không gắn liền với giới tính) nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của vợ, chồng trong những điều kiện sống tối thiểu. Trong thời kỳ đất nƣớc chia hai miền Nam - Bắc, ngƣời làm luật của chế độ Sài Gòn ban hành Luật ngày 02/01/1959 chọn chế độ tài sản chung tổng quát làm chế độ pháp định (Điều 47). Sau đó ít lâu, Sắc Luật ngày 23/7/1964, thay thế Luật ngày 02/01/1959, lại chọn chế độ tài sản chung đối với động sản và đối với tài sản tạo ra trong thời kỳ hôn nhân (Điều 53). Chế độ này đƣợc tiếp tục thừa nhận và đƣợc hoàn thiện một bƣớc trong Bộ dân luật 1972 (Điều 150 đến 162). Nói chung, chế độ pháp26 định về tài sản của vợ chồng trong Bộ dân luật năm 1972 có nhiều điểm tƣơng tự nhƣ chế độ pháp định đƣợc áp dụng tại Pháp trƣớc năm 1966: vợ chồng có thể có quyền sở hữu riêng đối với bất động sản; còn động sản chỉ có thể là tài sản chung, trừ những động sản mà tính chất riêng là không thể tranh cãi, nhƣ tƣ trang, đồ dùng cá nhân và một số động sản khác. Sau khi đất nƣớc thống nhất. Luật năm 1986 đƣợc xây dựng và ban hành trong khung cảnh hồi phục của sở hữu tƣ nhân. Tính chất “tƣ” của một số tài sản, ở góc nhìn của quan hệ nội bộ giữa vợ và chồng, bắt đầu đƣợc lƣu ý [46;36,24]. Trong các nỗ lực nhằm thiết lập sự dung hoà giữa nguyên tắc tôn trọng tự do cá nhân và nguyên tắc bảo vệ lợi ích gia đình, ngƣời làm luật năm 1986 thừa nhận rằng việc kết hôn không làm mất khả năng có quyền có tài sản riêng của một ngƣời. Vậy là bắt đầu hình thành ba khối tài sản trong thời kỳ hôn nhân; khối tài sản chung của vợ chồng, khối tài sản riêng của chồng và khối tài sản riêng của vợ. Thế nhƣng, khác với luật của những nƣớc xây dựng chế độ tài sản pháp định tƣơng tự, luật Việt Nam thừa nhận cho vợ, chồng quyền nhập một hoặc nhiều tài sản riêng vào khối tài sản chung, cũng nhƣ quyền yêu cầu chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, nếu có lý do chính đáng [25;62]. Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 kế thừa các tƣ tƣởng của ngƣời làm luật năm 1986, 2000 và tiếp tục thừa nhận sự tồn tại của ba khối tài sản của vợ, chồng, quyền nhập tài sản riêng vào tài sản chung và quyền yêu cầu chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân trong một số trƣờng hợp [38; Điều 33]. Tuy nhiên, các quy tắc liên quan đƣợc xây dựng chi tiết hơn trƣớc. Trong chừng mực nào đó, có thể nói rằng luật về quan hệ tài sản giữa vợ chồng trong luật hiện đại là sự kế thừa có phát triển chế độ tài sản gia đình của luật cổ và tục lệ trong điều kiện sở hữu tƣ nhân mang tính chất cá nhân, chứ không phải tính chất gia đình nhƣ ngày xƣa, và trong điều kiện vợ, chồng bình đẳng về mọi phƣơng diện.27 1.4.2. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn trƣớc khi ban hành Luật Đất đai năm 1993. Sau khi thống nhất đất nƣớc, nƣớc ta bƣớc vào thời kỳ xây dựng chủ nghĩa xã hội. Quán triệt quan điểm của chủ nghĩa Mác-Lênin về quốc hữu hóa đất đai “mỗi bƣớc tiến của nền nông nghiệp tƣ bản chủ nghĩa là một bƣớc tiến không những trong nghệ thuật bóc lột ngƣời lao động mà còn là một bƣớc tiến về mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ”, chế độ xã hội chủ nghĩa ở nƣớc ta không nhận sự tồn tại của tình trạng ngƣời bóc lột ngƣời. Để thực hiện điều này thì chúng ta phải xóa bỏ chế độ tƣ hữu về tƣ liệu sản xuất nói chung vào chế độ tƣ hữu nói riêng. Chính vì vậy, Hiến pháp năm 1980 đã quy định: “đất đai, rừng núi, sông hồ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… là của Nhà nƣớc đều thuộc sở hữu toàn dân” [27;Điều 19]. Trong thời kỳ này, nền kinh tế nƣớc ta đƣợc quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa, tập trung. Quan hệ đất đai trong thời kỳ này mang nặng cơ chế “xin - cho”, Nhà nƣớc quản lý đất đai theo phƣơng pháp mệnh lệnh, hành chính. Pháp luật đất đai trong thời kỳ này không cho phép mua bán, chuyển nhƣợng đất đai. Với cách thức quản lý đất đai nhƣ vậy, nên ngƣời sử dụng đất không đƣợc quyền làm chủ thực sự đối với đất đai [17;32]. Chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh chƣa ra đời trong thời kỳ này. Quán triệt đƣờng lối đổi mới mà Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (tháng 12/1986) [52] đã xác định, pháp luật đất đai đã có những thay đổi quan trọng, đánh dấu bằng việc ra đời của Luật đất đai năm 1987 và Nghị quyết 10 của Bộ chính trị ngày 05/4/1988. Luật đất đai năm 1987 đã cụ thể hóa nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý của Hiến pháp năm 1980. Tạo cơ sở pháp lý để Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nƣớc. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đã đƣợc pháp luật cụ thể hóa một bƣớc cho phù hợp28 với việc sử dụng từng loại đất cụ thể. Đặc biệt Luật đất đai năm 1987 đã quy định rõ các quyền của ngƣời sử dụng đất, nhƣ sử dụng ổn định lâu dài, đƣợc hƣởng thành quả lao động trên đất… nhƣng quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chƣa đƣợc ghi nhận trong Luật đất đai năm 1987. 1.4.3. Giai đoạn ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trƣớc khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998. Ngày 14/7/1993 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam đã thông qua toàn văn Luật Đất đai, (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai năm 1993) thay thế Luật Đất đai năm 1987, vì nó đã bộc lộ nhiều quy định không còn phù hợp với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế-xã hội của đất nƣớc. Với chủ trƣơng đƣa đất đai tham gia vào quan hệ thị trƣờng, coi đó là một động lực quan trọng để phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa, Luật Đất đai năm 1993 đã quy định về các quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ chuyển đổi, chuyền nhƣợng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, nhƣng chƣa đề cập đến quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Sau khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trƣờng, nƣớc ta đã thu hút đƣợc một nguồn đầu tƣ nƣớc ngoài góp phần đáng kể vào việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, do khả năng tài chính của phần lớn các đối tác Việt Nam còn hạn chế, gây khó khăn, trở ngại khi liên doanh với các đối tác nƣớc ngoài đầu tƣ tại Việt Nam. Mặt khác, do Luật Đất đai năm 1993 chƣa có những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất [29]. Nên ngày 14/10/1994 UBTVQH đã thông qua Pháp lệnh quyền và nghĩa vụ của các tổ chức đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, và đƣợc sửa đổi, bổ sung một số điều ngày 27/8/1996 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1994, Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996) nhằm bổ sung, điều chỉnh các lĩnh vực mà Luật Đất đai chƣa quy định. Căn cứ vào mục đích, thời hạn, cách29 thức thanh toán tiền sử dụng đất, Pháp lệnh năm 1994 phân loại các tổ chức trong nƣớc thành: các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng và các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ (trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) của tổ chức trong nƣớc sử dụng đất đƣợc xác định tƣơng ứng với mục đích sử dụng đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc của các tổ chức này. Nhƣ vậy, chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất lần đầu tiên đƣợc ra đời tại Pháp lệnh năm 1994. Theo điều 4 của Pháp lệnh này thì các doanh nghiệp Nhà nƣớc, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị-xã hội, doanh nghiệp quốc phòng-an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nƣớc; với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ. Và theo điều 10 “Doanh nghiệp nhà nƣớc, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị xã hội, doanh nghiệp quốc phòng an ninh trong thời hạn cho thuê đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nƣớc; với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài theo quy định của Chính phủ”. Mặc dù một trong những căn cứ để phân loại các tổ chức sử dụng đất ở trong nƣớc là nghĩa vụ “phải trả tiền hay không trả tiền sử dụng khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất” song các quy định của Pháp lệnh năm 1994 lại không “cá biệt hóa” quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của từng loại tổ chức theo căn cứ này. Do vậy đã dẫn đến tình trạng “cào bằng” về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của từng loại tổ chức sử dụng đất nói chung và quyền đƣợc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nói riêng. Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm30 1996 ra đời đã khắc phục các thiếu sót trên bằng việc “cá biệt hóa” quyền của từng loại tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất theo hƣớng: mở rộng quyền cho các tổ chức Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996 lại chƣa quy định cụ thể quyền của từng loại tổ chức đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất theo hƣớng “cá biệt hóa” tƣơng ứng với cách thức trả tiền thuê đất. Đây cũng là một khiếm khuyết cản trở các quan hệ đất đai phát triển. Năm 1996, Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam cũng đƣợc ban hành. Trong đó ghi nhận quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của bên Việt Nam trong liên doanh: “Bên Việt Nam tham gia doanh nghiệp liên doanh góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Tiếp đó, Chính phủ ban hành Nghị định 85/CP ngày 17/12/1996 quy định chi tiết việc thi hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996. Nghị định này không chỉ quy định cụ thể việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà còn đƣa ra căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất, đó là tiền thuê đất hay thỏa thuận trên cơ sở khung giá tiền đất do Nhà nƣớc ban hành. Mặc dù vậy, vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp nên Bộ Tài chính đã ban hành Thông tƣ số 70 TC/QLCS ngày 07/10/1997 hƣớng dẫn việc nộp tiền thuê đất góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nƣớc. Tại thông tƣ này, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất đƣợc quy định chi tiết hơn so với Nghị định số 85/NĐ-CP. Trong giai đoạn này, quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chƣa đƣợc đề cập tới. Điều này tạo sự bất bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể sử dụng đất đai và gây cản trở cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình, cá nhân. 1.4.4. Giai đoạn từ khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 đến trƣớc Luật Đất đai năm 2003.31 Đất đai là một vấn đề nhạy cảm và phức tạp, sau hơn 05 năm thi hành Luật Đất đai năm 1993 bên cạnh những thành công nhất định còn bộc lộ những mặt hạn chế chƣa phù hợp với đòi hỏi thực tiễn phát triển nền kinh tế thị trƣờng. Thực tế đòi hỏi Nhà nƣớc cần phải nhanh chóng sửa đổi, bổ sung Luật đất đai để khắc phục những hạn chế này và thúc đẩy sản xuất phát triển. Ngày 02/12/1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 (sau đây gọi là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998). Theo đó quyền của các đối tƣợng sử dụng đất cũng có nhiều sửa đổi, bổ sung, đặc biệt lần đầu tiên quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc ghi nhận trong Luật Đất đai. Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993, nhƣng không có văn bản hƣớng dẫn thi hành nên năm quyền năng của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai cũng không thể hiện thực hóa trong đời sống xã hội. Thị trƣờng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã có thể chế nhƣng cuộc sống chƣa đƣợc tiếp nhận. Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chƣa đề cập cơ chế tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, ngày 14/10/1994, Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê đất tại Việt Nam. Sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp và cụ thể hóa về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Qua các quy định trong những văn bản này, có thể thấy thị trƣờng quyền sử dụng đất mới chỉ đƣợc xác lập nhƣ một yếu tố gắn thị trƣờng các tài sản đã đầu tƣ trên đất thuê của Nhà nƣớc. Báo cáo chính trị Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII đã quyết định chủ trƣơng đổi mới chính sách đất đai và thị trƣờng bất động sản với nội dung là:32 Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trƣờng bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tƣ nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật Đất đai, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất. Năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 đƣợc Quốc hội ban hành, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung các trƣờng hợp tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất và quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quy định hộ gia đình, cá nhân thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nƣớc theo quy định của pháp luật. Luật này cũng quy định tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đƣợc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc để tiếp tục và mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản mở rộng công nghệ chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ. Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nƣớc, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài theo quy định của pháp luật. Đối với doanh nghiệp Nhà nƣớc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất hàng năm có33 quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc theo quy định của pháp luật. Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời gian thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời gian thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc theo quy định của pháp luật. Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngƣời khác hoặc đã đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nƣớc thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc theo quy định của pháp luật. Trong trƣờng hợp nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép thì thời hạn sử dụng đất đƣợc tính theo thời hạn của dự án đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt nhƣng không quá 50 năm. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho ngƣời sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trƣờng. Quyền sử dụng đất đƣợc coi là tài sản của ngƣời sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nƣớc đƣợc lựa chọn hình thức giao đất hoặc đƣợc thuê đất từ Nhà nƣớc và áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng, tức là đã xóa bỏ cơ chế “xin - cho” về đất; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự, thủ tục hành chính tƣơng đối rõ ràng; công khai hóa từ khâu quy hoạch sử dụng đất. cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tƣ, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ giải phóng mặt bằng.34 1.4.5. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn 2003 - 2009 Luật Đất đai năm 2003 (Điều 109, 110 và Điều 113) đã quy định cho ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay khoa học pháp lý nƣớc ta chƣa đƣa ra một khái niệm chính thức về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo quy định Luật đất đai năm 2003 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất phải trả tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cả thời gian thuê hoặc trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất 05 năm có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Nhƣ vậy, từ các quy định của pháp luật hiện hành chúng tôi nhận thấy rằng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là trƣờng hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp đƣợc Nhà nƣớc cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, và cá nhân trong nƣớc.Qua sự phân tích các quy định của pháp luật về vấn đề này, chúng tôi mạnh dạn đƣa ra khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhƣ sau: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức, chuyểnquyền sử dụng đất đƣợc Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định, theo đó ngƣời sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác ở trong nƣớc hoặc nƣớc ngoài.Vào thời điểm Luật đất đai năm 2003 đƣợc ban hành, cơ chế thị trƣờng đang từng bƣớc đƣợc xác lập và các quan hệ đất đai bắt đầu vận động trong cơ chế mới. Các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất chƣa đƣợc pháp luật đề cập. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế -xã hội, pháp luật đất đai đƣợc bổ sung, hoàn thiện35 nhằm đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn. Qua hai lần sử đổi bổ sung Luật đất đai năm 1993 vào các năm 1998, 2001 và Luật Đất đai năm 2003, các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất đƣợc xây dựng và dần hoàn thiện thông qua việc ban hành các Nghị định quy định về điều kiện, trình tự và thủ tục của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.4.6. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn 2009 - 2013 Theo quy định của pháp luật thì ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: -Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; -Đất không có tranh chấp; -Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; -Trong thời hạn sử dụng đất [31, Điều 106]. Tuy nhiên, do điều kiện thực tế phần lớn các thửa đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên để đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, cũng nhƣ tạo điều kiện thông thoáng trong phát triển sản xuất kinh doanh, để thi hành Luật Đất đai, Chính phủ đã quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời đang sử dụng đất trong phạm vi cả nƣớc. Trong thời hạn này, ngƣời sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ sau đây mà chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng đƣợc thực hiện quyền các quyền của ngƣời sử dụng đất nói chung và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng. Cụ thể nhƣ sau: * Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:36 - Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất đai trƣớc ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; - Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bánnhà ở gắn liền với đất ở trƣớc ngày 15-10-1993, nay đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trƣớc ngày 15-10-1993; - Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với theo quy định của pháp luật; - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời sử dụng đất. * Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nói trên, mà trên giấy tờ ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhƣng đến trƣớc ngày 15-10-1993 vẫn chƣa thực hiện thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. * Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có37 thẩm quyền đã đƣợc thi hành thì đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Ngày 29-10-2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CPvề thi hành Luật Đất đai. Theo Điều 184 của Nghị định, thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sửdụng đất bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01-01-2007. 1.4.7. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn 2013 cho đến nay Thứ nhất, hình thức góp vốn không chuyển quyền sử dụng đất Trên phƣơng diện này, QSDĐ là quyền khai thác và sử dụng đất đai. Do mục đích của các bên trong quan hệ này là khai thác và sử dụng đất đai, vì thế, bên góp vốn chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho bên nhận góp vốn mà không chuyển giao các quyền khác của NSDĐ. Do chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất đai, nên bên góp vốn vẫn có thể thực hiện các quyền khác của NSDĐ nhƣ thế chấp, để lại thừa kế, tặng cho QSDĐ. Theo điểm a khoản 4 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai: “Trƣờng hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại”. Nhƣ vậy, hình thức góp vốn này sẽ không chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Bên góp vốn sẽ nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn. So với thuê đất, hình thức góp vốn bằng QSDĐ này có một số điểm giống nhau: (i) Góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất đều không chuyển QSDĐ, nhƣng có thay đổi chủ thể sử dụng đất, vì vậy, bên góp vốn, bên cho thuê phải đăng ký biến động đất đai. Do không chuyển QSDĐ, nên bên nhận góp vốn, bên thuê đất38 không đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ (trừ trƣờng hợp thuê đất giữa Nhà nƣớc với NSDĐ); (ii) Do không chuyển QSDĐ nên bên góp vốn, bên cho thuê vẫn có thể thực hiện các quyền khác của NSDĐ nhƣ tặng cho, để lại thừa kế, thế chấp; (iii) Góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất đều có thời hạn, thời hạn góp vốn, thuê đất không đƣợc vƣợt quá thời hạn sử dụng đất. Mặc dù, góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất có điểm tƣơng đồng, song hai hình thức này có nhiều điểm khác nhau. Với góp vốn, bên góp vốn dùng giá trị QSDĐ góp vốn và trở thành đồng sở hữu đối với bên nhận góp vốn. Thuê đất, bên cho thuê sử dụng tiền thuê vào mục đích khác mà không phải góp vốn. Do cùng mục đích kinh doanh, nên giữa bên góp vốn với bên nhận góp vốn có quan hệ chặt chẽ hơn so với giữa bên cho thuê và bên thuê đất. Bên góp vốn đƣợc hƣởng lợi ích theo sự thỏa thuận giữa các bên và tỷ lệ tƣơng ứng theo phần vốn góp mà không cố định nhƣ trong thuê đất. Thứ hai, hình thức góp vốn có chuyển quyền sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý. Ngoài diện tích đất do Nhà nƣớc sử dụng vì mục đích công cộng, phần lớn đất đai do các chủ thể khác sử dụng. Nhà nƣớc chuyển giao QSDĐ cho các chủ thể khác thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. QSDĐ trị giá đƣợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch là đối tƣợng của giao dịch trong đó có góp vốn. Trên phƣơng diện này, góp vốn bằng QSDĐ giống với góp vốn bằng quyền sở hữu tài sản cho dù ngƣời góp vốn không có quyền sở hữu đất đai. Mặc dù, Luật Đất đai năm 2013 không có quy định phân biệt hình thức góp vốn là quyền sử dụng đất đai và hình thức góp vốn là quyền sở hữu tài sản, nhƣng căn cứ quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự39 năm 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 có thể thấy: Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định: “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty”. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã đƣợc thành lập. Về tài sản góp vốn có thể là đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2014). Với từng loại hình doanh nghiệp, pháp luật quy định về trình tự, thủ tục góp vốn khác nhau. Đối với tài sản đăng ký hoặc giá trị QSDĐ, thì ngƣời góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền (điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014). Bên nhận góp vốn đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trƣờng hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân (khoản 3 Điều 732 Bộ luật Dân sự năm 2015). Theo khoản 10 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngƣời này sang ngƣời khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng QSDĐ”. Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế… nhận góp vốn bằng QSDĐ (điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013). Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm c khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013). Với quy định trên cho thấy, hình thức góp vốn bằng QSDĐ trên phƣơng diện quyền sở hữu tài sản là để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã đƣợc thành lập. Đặc trƣng của hình thức góp vốn này là có sự chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Khi góp vốn hoàn thành, tùy thuộc vào loại hình doanh nghiệp mà bên góp vốn trở thành thành viên của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty40 hợp danh; cổ đông của công ty cổ phần; xã viên của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã. Khi trở thành thành viên của công ty hoặc xã viên hợp tác xã, bên góp vốn có quyền tham gia hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. So với hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ thì hình thức góp vốn này có một số điểm khác: (i) Bên góp vốn trở thành chủ sở hữu hoặc đồng sở hữu doanh nghiệp mới thành lập hoặc doanh nghiệp đang hoạt động, có quyền tham gia quyết định các vấn đề sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, vốn góp bằng QSDĐ sẽ tăng theo giá trị của doanh nghiệp; (ii) Bên nhận góp vốn trong trƣờng hợp này là doanh nghiệp mới thành lập hoặc doanh nghiệp đang hoạt động sẽ đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Bên nhận góp vốn có thể sử dụng QSDĐ thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn nhằm phát triển sản xuất, kinh doanh. Cũng nhƣ tài sản khác, khi góp vốn, QSDĐ không chỉ đƣợc phát huy trên phƣơng diện sử dụng, mà còn đƣợc phát huy trên phƣơng diện vốn; (iii) Ba là, so với hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ, thì hình thức góp vốn này mang tính bền vững hơn. Do QSDĐ đƣợc chuyển sang doanh nghiệp mới nên việc chuyển nhƣợng, rút vốn ra khỏi doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của các thành viên trong doanh nghiệp và sự điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp, Luật Phá sản. Hai hình thức góp vốn bằng QSDĐ có đặc thù riêng, nhƣng pháp luật lại không có những quy định đặc thù áp dụng cho mỗi hình thức góp vốn nên thực tiễn áp dụng gặp rất nhiều vƣớng mắc, cụ thể nhƣ sau: Một là, theo khoản 4 Điều 730 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì bên góp vốn đƣợc quyền hủy bỏ hợp đồng góp vốn và yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ. Quy định này không phù hợp với hợp đồng góp vốn. Bởi lẽ, với góp vốn có chuyển QSDĐ, thì QSDĐ là tài sản của bên nhận góp vốn khi đƣợc cấp giấy chứng nhận41 QSDĐ. Nếu bên nhận góp vốn vi phạm nghĩa vụ thanh toán lợi nhuận thì sẽ đƣợc giải quyết bằng một vụ án kinh doanh, thƣơng mại. Với góp vốn không chuyển QSDĐ thì căn cứ để hủy hợp đồng nêu trên cũng không phù hợp, bởi lẽ, khi góp vốn bằng QSDĐ bên nhận góp vốn phải đầu tƣ để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, nếu chỉ vì nghĩa vụ chậm thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ mà hủy hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ sẽ gây thiệt hại cho bên nhận góp vốn khi mà họ đã đầu tƣ tài sản trên đất và tài sản này không thể di dời. Hai là, theo quy định tại khoản 3 Điều 730 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì bên góp vốn đƣợc nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận hoặc theo khi hết thời hạn góp vốn. Quy định này chỉ phù hợp với góp vốn không chuyển QSDĐ. Đối với góp vốn bằng QSDĐ để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã đƣợc thành lập, thì QSDĐ trở thành tài sản của doanh nghiệp hình thành từ góp vốn. Theo nguyên lý chung của góp vốn bằng quyền sở hữu tài sản, thì bên góp vốn không đƣợc nhận lại tài sản đã góp vốn. Việc nhận lại vốn góp đƣợc thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp tƣơng ứng với từng loại hình doanh nghiệp. Ba là, theo khoản 2 Điều 730 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì bên góp vốn đƣợc chuyển nhƣợng, để lại thừa kế phần vốn góp bằng giá trị QSDĐ. Do không quy định cụ thể nên việc áp dụng quy định này đối với góp vốn không chuyển QSDĐ gặp nhiều vƣớng mắc. Trƣờng hợp góp vốn không chuyển QSDĐ, di sản thừa kế của ngƣời góp vốn bao gồm phần đó là phần vốn đã góp và QSDĐ sau khi hết thời hạn góp vốn. Ngƣời góp vốn bằng QSDĐ có thể để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Vì thế, di sản là phần vốn góp và QSDĐ có thể đƣợc chia cho hai chủ thể khác nhau. Ví dụ, năm 2012 ông A góp vốn bằng quyền sử dụng 1.000 m2 đất trong thời hạn 20 năm trị giá 1 tỷ đồng với ông B để thành lập Công ty TNHH X, vốn góp của ông A tƣơng đƣơng với 50%42 vốn điều lệ của Công ty X. Năm 2014, ông A chết, trƣớc khi chết ông A lập di chúc để cho bà M đƣợc thừa kế phần vốn góp vào Công ty X. Do ông A góp vốn không chuyển QSDĐ nên QSDĐ sau khi hết hạn góp vốn sẽ đƣợc chia theo pháp luật. Trong khi các thừa kế theo pháp luật của ông A yêu cầu chia di sản thừa kế và chuyển nhƣợng QSDĐ trong khi bà M muốn kế thừa tƣ cách của ông A ở Công ty X. Vấn đề đặt ra, khi các thừa kế theo pháp luật của ông A không đồng ý để bà M tiếp tục góp vốn bằng QSDĐ tại tại Công ty X thì bà M có đƣợc tiếp tục góp vốn bằng QSDĐ hay không. Các thừa kế của ông A có bị hạn chế việc thực hiện QSDĐ đã góp vốn hay không. Các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất vốn đã rất mơ hồ trong BLDS 2005 nhƣ đã nêu ở trên, đã đƣợc xoá bỏ ở BLDS 2015, tuy nhiên, chƣa có các quy định thay thế. Do đó, BLDS 2015 vẫn có nhiều lỗ hổng về vấn đề này. TIỂU KẾT CHƢƠNG I Ta có, tài sản của vợ chồng gồm tài sản chung của vợ chồng cũng tài sản riêng của vợ, chồng. Tài sản chung của vợ chồng là những tài sản mà cả vợ lẫn chồng cùng là chủ sở hữu đối với khối tài sản đó, và có thể phân chia. Ngoài ra, theo Điều 213 BLDS năm 2015, "Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung". Luật đất đai năm 2013 [32] quy định cho ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó quyền đƣợc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chƣa đƣợc quy định cụ thể mà Luật đất đai 2013 chỉ quy định các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đƣợc Nhà nƣớc giao đất phải trả tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cả thời gian thuê hoặc trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã43 đƣợc trả tiền còn lại ít nhất 5 năm có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Đồng thời, cũng theo nhƣ quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chính là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất [32]. Cùng với công cuộc "công nghiệp hóa, hiện đại hóa" [53] đất nƣớc, việc pháp luật quy định cho vợ chồng quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn nhằm giúp ngƣời sử dụng đất giải quyết các nhu cầu về vốn để mở rộng quy mô sản xuất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Quy định này góp phần chuyển quan hệ đất đai từ trạng thái "tĩnh" - giao đất và thu hồi đất sang trạng thái "động", đất đai từ chỗ chỉ là nơi cƣ trú của cộng đồng nay trở thành một nguồn lực to lớn để phát triển đất nƣớc [14;78]. Thêm vào đó, việc vợ chồng đƣợc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong việc "tiếp cận" các nguồn vốn vay để đầu tƣ cho sản xuất, đồng thời giúp hệ thống ngân hàng, các tổ chức tín dụng ở nƣớc ta mở rộng tối đa phạm vi và đối tƣợng cho vay, nâng cao hiệu quả đồng vốn vay, góp phần trực tiếp vào công cuộc "xóa đói, giảm nghèo" và nâng cao năng lực cạnh tranh cho các chủ thể kinh doanh thuộc mọi loại hình kinh tế.44 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG 2.1. Căn cứ pháp lý xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng Theo các qui định hiện hành thì quyền sử dụng đất của vợ chồng phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp đƣợc coi là tài sản chung của vợ chồng, hoặc là quyền sử dụng đất có trƣớc thời kỳ hôn nhân nhƣng hai vợ chồng thỏa thuận sáp nhập vào tài sản chung có thể là bằng văn bản, hoặc dƣới hình thức là đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả hai vợ chồng thì đó là quyền sử dụng đất chung của vợ chồng [38; Điều 33] Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có đƣợc sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có đƣợc trƣớc khi kết hôn, đƣợc thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận. Theo Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 qui định về Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng” [38; Điều 33]. Vậy, Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định cụ thể và đầy đủ hơn so với Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 là quyền sử dụng đất đƣợc tặng cho riêng hoặc có đƣợc thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Quyền sử dụng đất của vợ chồng là tài sản chung có giá trị lớn, vì vậy pháp luật quy định khi tiến hành đăng ký phải ghi cả họ và tên của cả hai vợ chồng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với những trƣờng hợp quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng, thì theo Luật Đất đai năm 2013 [32] quy định các bên vợ hoặc chồng có quyền đi đăng ký lại đứng tên của hai vợ45 chồng, trƣờng hợp không đi đăng ký lại thì quyền sử dụng đất đó vẫn là tài sản chung của hai vợ chồng. Nhƣ vậy, khi xảy ra tranh chấp sẽ bảo vệ đƣợc quyền lợi của cả vợ và chồng và một phần bảo vệ hạnh phúc của gia đình. Nếu một trong hai bên xác định đó là tài sản riêng của mình thì phải có nghĩa vụ chứng minh [7;52]. Trong thực tế hiện nay chỉ có tài sản rất lớn rất quan trọng đối với đời sống gia đình thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu mới đứng tên cả hai vợ chồng nhƣ: nhà ở, quyền sử dụng đất. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên trong trƣờng hợp quyền sử dụng đất do vợ chồng có đƣợc trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp mà trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng, nếu không có tranh chấp thì đó là tài sản chung của vợ chồng, nếu tranh chấp là tài sản riêng thì ngƣời có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ chứng minh là tài sản riêng, đƣợc tặng cho riêng, thừa kế riêng, hoặc có đƣợc từ nguồn tài sản riêng, nếu không chứng minh đƣợc thì đó là tài sản chung. Nhƣ vậy, với quyền sử dụng đất của vợ chồng, về nguyên tắc trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ tên của cả vợ và chồng. Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 19/05/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: “Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng” [6, Điều 4, khoản 1, điểm d]. Trên thực tế có nhiều trƣờng hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ hoặc chồng, do ảnh hƣởng của truyền thống phong tục tập quán của các địa phƣơng ngƣời đàn ông là trụ cột gia đình nên thƣờng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên ngƣời chồng. Để xác định quyền sử đất đó là tài sản chung hai vợ chồng hay riêng một bên thì phải căn cứ vào nhiều yếu tố khác nhƣ: Xác định nguồn gốc của quyền sử dụng đất đó có phải phát46 sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp hay không, có đƣợc tặng cho hay thừa kế chung hay là tài sản có trƣớc thời kỳ hôn nhân đƣợc vợ chồng thỏa thuận sáp nhập làm tài sản chung không. Nếu không xác định đƣợc chính xác tài sản chung hay riêng của vợ chồng sẽ dẫn đến nhiều tranh chấp trên thực tế khi vợ chồng ly hôn hoặc ly thân hoặc vợ chồng muốn chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân để kinh doanh riêng hoặc có những trƣờng hợp khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất mà không thống nhất đƣợc ý kiến. Trong khi pháp luật quy định khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân thì hợp đồng phải đƣợc công chứng và có chữ ký của cả hai bên, nếu muốn chứng minh tài sản riêng thì các giấy tờ phải đầy đủ và thủ tục phải hợp pháp mà trong thực tế không phải trƣờng hợp nào cũng đầy đủ giấy tờ. Trên thực tế hiện nay, việc xác định quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của vợ chồng còn nhiều vƣớng mắc, đặc biệt là trƣờng hợp vợ chồng thỏa thuận nhập quyền sử dụng đất riêng vào tài sản chung. Chẳng hạn nhƣ cần quy định cụ thể trƣờng hợp đất đƣợc thừa kế riêng nhƣng khi tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đứng tên của hai vợ chồng thì mặc nhiên đƣợc coi là đã sáp nhập vào tài sản chung của vợ chồng. Do vậy, pháp luật cần có những quy định rõ ràng và cụ thể hơn để dễ dàng áp dụng trong vào thực tiễn [21]. 2.2. Điều kiện để vợ chồng sử dụng tài sản chung là quyền sử dụng đất để góp vốn Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 thì vợ chồng đƣợc thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: - Vợ chồng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp; - Đất đƣợc sử dụng để góp vốn phải không có tranh chấp;47 Trong những năm qua, do việc quản lý đất đai còn lỏng, hệ thống pháp luật còn hạn chế nên tranh chấp đất đai còn diễn ra ở nhiều địa phƣơng, cụ thể nhƣ các trƣờng hợp tranh chấp về lối đi chung, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất... Mức độ tranh chấp thể hiện ở nhiều cấp độ khác nhau. Có thể chỉ mới xảy ra trên địa bàn, đƣợc đƣa ra hòa giải tại cấp xã phƣờng và cao hơn nữa là tranh chấp đƣợc đƣa ra giải quyết tại cơ quan tài phán. Do việc chƣa đồng bộ hóa hệ thống quản lý đất đai nên thông tin về việc đất có tranh chấp hay không còn hạn chế. Trên thực tế vẫn còn nhiều vụ việc chuyển nhƣợng đất đai khi đang có tranh chấp. Ví dụ 1: ngày 22/4/2014 Tòa án nhân dân quận Đống Đa, Hà Nội thụ lý vụ án “yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa ngƣời khởi kiện là ông Nguyễn Kim Kê và ngƣời bị kiện là UBND quận Đống Đa. Nội dung vụ án: ông Kê trú tại địa chỉ 98 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội. Phía tây nhà ông Kê giáp lối đi chung của khu dân cƣ. Nhà ông Đĩnh có vị trí phía sau nhà ông Kê và cách nhà ông Kê bởi lối đi chung. Năm 2000 các hộ dân xây nhà mặt phố không đi bằng lối đi chung này nữa nên ông Đĩnh đã lấn chiếm lối đi chung này. Năm 2006 ông Đĩnh làm cổng bịt lối đi này làm của riêng. Khi đó nhờ UBND phƣờng can thiệp nên ông Đĩnh đã dỡ bỏ cổng sắt trả lại diện tích chung nhƣ hiện trạng cũ. Nhƣng đến ngày 05/1/2013 ông Đĩnh lại làm cổng ra diện tích này. Lý do ông đƣa ra là ông đã đƣợc UBND quận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do con trai là Phùng Vũ Hùng và con dâu là Nguyễn Thị Quỳnh Anh tặng cho ông. Diện tích đất tặng cho này bao gồm cả lối đi chung nên ông đƣợc quyền sử dụng. Qua ví dụ này có thể thấy rằng, phần diện tích đất là lối đi chung đang có tranh chấp (từ năm 2006) nhƣng UBND quận vẫn công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm qui định pháp luật.48 Ví dụ 2: ngày 28/8/2014 Tòa án nhân dân quận Đống Đa ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của đƣơng sự số 24/QĐST - DS ngày 28/8/2014 về việc giải quyết tranh chấp giữa ông Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và ông Phạm Văn Thủy(sn: 1961, địa chỉ: 515 đƣờng Nguyễn Trãi, phƣờng Thanh Xuân, quận Thanh Xuân, Hà Nội). Quyết định ghi nhận “hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ 32 Đặng Tiến Đông, phƣờng Trung Liệt, Đống Đa, Hà Nội giữa ông Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và ông Phạm Văn Thủy vô hiệu. Vợ chồng ông Thắng, bà Sáng còn nợ ông Thủy 12 tỷ đồng. Sau khi thanh toán số tiền trên thì ông Thủy sẽ có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 10109172981 hồ sơ gốc số 2970.2004 QĐUB ngày 16/11/2004”. Tuy nhiên quyết định trên chƣa đƣợc thi hành án thì giữa ông Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và công ty cổ phần đầu tƣ thƣơng mại HTV Hải Long lại kí kết hợp đồng mua bán nhà ở chính nhà đất tại địa chỉ 32 Đặng Tiến Đông, phƣờng Trung Liệt, Đống Đa, Hà Nội. Nhƣ vậy, theo qui định pháp luật thì giao dịch thứ 2 sẽ bị vô hiệu do việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi đất đang có tranh chấp, chƣa giải quyết xong. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Luật thi hành án dân sự năm 2014 và Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 qui định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự quy định quyền sử dụng đất đƣợc kê biên, đấu giá để đảm bảo thi hành án. Trong công tác thi hành án dân sự, các vụ việc liên quan đến quyền sử dụng đất không ít và đƣợc thể hiện theo nhiều tình huống, nhƣ: Thực hiện quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời kê biên quyền sử dụng đất; kê biên quyền sử dụng đất theo quyết định tại bản án, quyết định của Toà án để đảm bảo thi hành án hoặc cƣỡng chế kê biên, đấu giá49 quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án. Pháp luật quy định những trƣờng hợp hạn chế, không đƣợc kê biên. Đặc biệt là trƣờng hợp kê biên đối với trƣờng hợp quyền sử dụng đất đã đƣợc thế chấp. Đối với quyền sử dụng đất của ngƣời phải thi hành án đã thế chấp hợp pháp cho ngƣời khác trƣớc khi ngƣời phải thi hành án nhận đƣợc quyết định thi hành án thì Chấp hành viên chỉ kê biên, đấu giá trong trƣờng hợp ngoài nhà ở, ngƣời phải thi hành án chỉ có quyền sử dụng đất đó là tài sản duy nhất có giá trị lớn hơn so với tổng số tiền mà ngƣời phải thi hành án phải thanh toán cho nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định dân sự đƣợc thi hành và các chi phí kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất đó. Ngƣời nhận thế chấp hợp pháp quyền sử dụng đất đƣợc ƣu tiên thanh toán nợ trƣớc khi thanh toán các khoản phải thi hành án khác, trừ trƣờng hợp ngƣời nhận thế chấp và ngƣời phải thi hành án có thoả thuận khác phù hợp với quy định của pháp luật. Đối với quyền sử dụng đất mà ngƣời phải thi hành án thế chấp sau khi ngƣời phải thi hành án nhận đƣợc quyết định thi hành án hoặc thế chấp không hợp pháp thì Chấp hành viên đƣợc kê biên quyền sử dụng đất đó để bảo đảm thi hành án. Trƣờng hợp này, ngƣời nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất đƣợc quyền khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết về tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất. Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày kê biên mà ngƣời nhận thế chấp không khởi kiện thì quyền sử dụng đất đã kê biên đƣợc đấu giá để bảo đảm thi hành án. Trƣờng hợp có ngƣời khởi kiện thì quyền sử dụng đất đƣợc xử lý sau khi bản án, quyết định của Toà án về giải quyết tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật. Hiện nay, trong cả nƣớc có 3 Trung tâm Đăng ký đặt trụ sở tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Song, Chấp hành viên cơ quan thi hành án tại bất kỳ địa phƣơng nào trong cả nƣớc đều có thể thực hiện thông50 báo về việc kê biên tài sản cho một trong các Trung tâm Đăng ký nêu trên, theo một trong các phƣơng thức sau đây: + Nộp trực tiếp tại Trung tâm Đăng ký. + Gửi qua fax tới Trung tâm Đăng ký. + Gửi qua đƣờng bƣu điện tới Trung tâm Đăng ký (chỉ đƣợc áp dụng đối với cơ quan thi hành án thuộc khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa mà không có điều kiện gửi trực tiếp hoặc gửi qua fax). Việc thông báo kê biên tài sản, tìm hiểu thông tin, xác minh điều kiện thi hành án tại các Trung tâm Đăng ký đƣợc thực hiện hoàn toàn miễn phí, với mục đích công khai hoá tình trạng pháp lý của tài sản bị kê biên. Qua đó, giúp ngăn ngừa những rủi ro, lừa đảo trong giao dịch dân sự, thƣơng mại. Đây cũng là trách nhiệm của Chấp hành viên trong quá trình kê biên tài sản thi hành án, bởi nếu không thông báo hoặc thực hiện thông báo kê biên tài sản không đúng thời hạn, không đúng thẩm quyền hoặc không đúng sự thật, Chấp hành viên phải chịu trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại theo quy định của pháp luật. - Việc góp vốn phải trong thời hạn còn đƣợc sử dụng đất; Nếu căn cứ vào thời hạn sử dụng đất để phân loại thì ta có 2 loại là đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Vợ chồng khi sử dụng đất ở hoặc đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh đang sử dụng ổn định đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài. Việc sử dụng đất để góp vốn cũng không bị hạn chế về thời gian. Còn trong trƣờng hợp vợ chồng sử dụng đất có thời hạn hay thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê thì việc sử dụng đất để góp vốn chỉ đƣợc phép khi thời hạn sử dụng đất vẫn còn và thời hạn sử dụng đất khi góp vốn là thời gian giao đất hoặc thuê đất còn lại. Ngoài đáp ứng những điều kiện trên thì đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà vợ hoặc chồng bị mất, hạn chế năng lực hành51 vi dân sự hay bị mất tích thì khi góp vốn phải đảm bảo thêm những điều kiện sau: Thứ nhất: việc xác định vợ hoặc chồng mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự không phải do ý chỉ chủ quan của vợ chồng mà phải do cơ quan tài phán là Tòa án quyết định khi ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan yêu cầu. Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ (chồng) - ngƣời bị tuyên bố phải đƣợc ngƣời giám hộ theo pháp luật chấp thuận trên cơ sở quyền và lợi ích của vợ (chồng) đƣợc giám hộ. Ngƣời giám hộ ở đây có thể là chồng (hoặc vợ) của ngƣời bị tuyên bố hoặc có thể là bố mẹ đẻ, anh chị e ruột… Tùy vào từng trƣờng hợp mà Tòa án quyết định. Thứ hai: Khi sử dụng đất để góp vốn thì phải có sự đồng ý của ngƣời đại diện, việc đại diện này không vì mục đích lợi nhuận. Đây là điểm khác biệt cơ bản so với việc đại diện theo ủy quyền. Nếu là đại diện theo ủy quyền thì ngƣời đƣợc đại diện chỉ đƣợc thực hiện những hành vi mà ngƣời ủy quyền cho phép. Còn giám hộ cho vợ, hoặc chồng bị mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đƣợc thực hiện tất cả các giao dịch liên quan đến vợ, hoặc chồng nhƣng phải đặt trên nguyên tắc là vì lợi ích của ngƣời đƣợc giám hộ. Tuy nhiên, có một vấn đề đặt ra là trong trƣờng hợp nếu việc giao dịch quyền sử dụng đất của vợ, chồng bị tuyên bố mất hay hạn chế năng lực hành vi dân sự mà không vì lợi ích của ngƣời đó thì có bị xem là vô hiệu không? Vì theo qui định tại Điều 117 BLDS năm 2015 thì hợp đồng dân sự phải thỏa mãn các điều kiện về chủ thể; về mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; điều kiện về sự tự nguyện và điều kiện về hình thức của hợp đồng thì sẽ có hiệu lực pháp luật. Khi hợp đồng không thỏa mãn những điều kiện trên thì sẽ bị vô hiệu từng phần hoặc vô hiệu toàn bộ. Nhƣ vậy, việc thực hiện giao dịch mà không vì lợi ích của ngƣời giám hộ thì có bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật không; và nhƣ thế nào là vi phạm lợi ích?52 Điều này chƣa đƣợc BLDS năm 2005 và các văn bản hƣớng dẫn cụ thể. Trong BLDS năm 2015 cũng chƣa thấy quy định thêm về vấn đề này. [34;Điều 117] Còn trong trƣờng hợp vợ hoặc chồng bị tuyên bố mất tích thì pháp luật qui định tài sản của ngƣời đó sẽ đƣợc giao quản lí. Nhƣ vậy, trong trƣờng hợp này ½ giá trị quyền sử dụng đất của vợ hoặc chồng bị tuyên bố là mất tích sẽ không đƣợc phép chuyển nhƣợng, tặng cho, thế chấp hay góp vốn mà chỉ đƣợc phép thừa kế trong trƣờng hợp ngƣời đó bị tuyên bố là đó chết. 2.3. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng 2.3.1. Thủ tục Theo quy định tại Điều 184 của Luật Doanh nghiệp năm 2014, tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải đƣợc các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá. Vì vậy, vốn góp bằng quyền sử dụng đất phải đƣợc tiến hành định giá. Quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng để góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải đƣợc các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí, nếu giá trị quyền sử dụng đất đƣợc định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bằng số chênh lệch giữa giá trị đƣợc định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá. Theo quy định tại Điều 37 Luật Doanh nghiệp năm 2014, giá trị quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng để góp vốn trong quá trình hoạt động do doanh nghiệp và ngƣời góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị quyền sử dụng đất góp vốn phải đƣợc ngƣời góp vốn và doanh nghiệp chấp thuận. Nếu giá trị quyền53 sử dụng đất góp vốn đƣợc định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì ngƣời góp vốn hoặc tổ chức định giá và ngƣời đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp cùng liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản của doanh nghiệp bằng số chênh lệch giữa giá trị đƣợc định giá và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất tại thời điểm kết thúc định giá. 2.3.2. Hợp đồng Việc các bên tham gia hợp tác trong sản xuất kinh doanh, trong đó có một bên dùng quyền sử dụng đất đã xác định đƣợc giá trị quy ra số tiền cụ thể để góp vốn đƣợc coi là một thỏa thuận dân sự và theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai hiện hành thì thảo thuận này bắt buộc phải thể hiện bằng một hợp đồng dƣới dạng văn bản. Có thể hiểu hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, trong đó một bên dùng giá trị quyền sử dụng đất đem góp vào phần vốn để cùng nhau thực hiện sản xuất kinh doanh với các bên khác trong hợp đồng phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai hiện hành. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng là một loại hợp đồng (thỏa thuận dân sự), do đó nó cũng phát sinh các quyền và nghĩa vụ thông qua sự thỏa thuận tự nguyện của các bên. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung cơ bản sau: - Tình hình nhân thân, địa chỉ của các bên; - Những thông tin của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gồm: mục đích sử dụng của thửa đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới, số hiệu, ngƣời đứng tên...); - Thời hạn sử dụng đất, trong đó ghi rõ thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất của bên góp vốn; - Thời hạn góp vốn; - Giá trị quyền sử dụng đất đƣợc quy tính ra số tiền để đem góp vốn;54 - Quyền của bên thứ ba với đất đem vào góp vốn (nếu có); - Trách nhiệm phát sinh khi một trong các bên vi phạm hợp đồng; Đây là những thỏa thuận chung của một hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, có những thỏa thuận riêng đối với từng bên trong hợp đồng góp vốn, nhƣ: - Nghĩa vụ của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất: + Cam kết giao đất đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; + Chịu trách nhiệm pháp lý về việc dùng giá trị quyền sử dụng thửa đất để đem góp vốn khi phát sinh giao dịch dân sự đối kháng; + Có trách nhiệm đăng ký quyền chuyển quyền sử dụng đất sang doanh nghiệp đƣợc các bên thỏa thuận thành lập. - Quyền của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất: + Đƣợc nhận lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp bằng quyền sử dụng đất đã đƣợc các bên đồng ý tính ra thành tiền cụ thể đƣợc ghi trong hợp đồng; + Đƣợc nhận lại quyền sử dụng đất sau khi đã hết thời hạn góp vốn đã đƣợc các bên đồng ý ghi trong hợp đồng góp vốn; + Đƣợc yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu đòi bồi thƣờng thiệt hại nếu các bên nhận góp vốn không thực hiện những cam kết ghi trong hợp đồng; Cùng với quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn, pháp luật cũng quy định quyền và nghĩa vụ cho các bên nhận góp vốn nhƣ sau: - Nghĩa vụ của các bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất: + Thực hiện các cam kết trong hợp đồng; + Đảm bảo quyền của ngƣời thứ ba đối với đất đƣợc góp vốn (nếu có); + Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai. - Quyền của các bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất:55 + Yêu cầu bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bàn giao đất theo thỏa thuận; + Dùng quyền sử dụng đất tham gia vào các hoạt động dân sự khác theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai; + Đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian đã thỏa thuận của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định các điều khoản tƣơng đối chặt chẽ bởi tài sản đƣợc dùng để góp vốn là một tài sản đặc biệt, chủ nhân sử dụng nó chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, tặng cho, chuyển nhƣợng, thừa kế nhƣng lại không có quyền định đoạt, do vậy quyền sử dụng đất chỉ đƣợc quy tính ra bằng giá trị sử dụng của mảnh đất để đem góp vốn vào hợp tác sản xuất kinh doanh bằng một hợp đồng góp vốn. Những điều khoản thoả thuận trên là những điều khoản bắt buộc phải có trong một hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2.4. Quyền và nghĩa vụ của vợ chồng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung Chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất lần đầu tiên đƣợc đề cập trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998. Hiện nay các văn bản pháp luật chƣa đƣa ra một khái niệm chính thức về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhƣng căn cứ vào các qui định của pháp luật hiện hành thì ta có thể khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhƣ sau: góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện về nội dung, hình thức theo qui định pháp luật để theo đó chủ thể sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với chủ thể nhận góp vốn. Chủ thể nhận góp vốn có thể là cá nhân, tổ chức trong nƣớc hoặc nƣớc ngoài. Góp vốn cũng là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nhƣng nó có những đặc trƣng riêng. Đó là, khi góp vốn thì có sự thay đổi chủ sử56 dụng đối với đất đai nhƣng ngƣời chủ sử dụng vẫn đồng thời là đồng sở hữu phần vốn góp đó. Tại thời điểm góp vốn thì giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận, không đƣợc thấp hơn khung giá nhà nƣớc. Việc góp vốn là có thời hạn. Trong thời gian góp vốn, chủ thể góp vốn phải một phần chịu nghĩa vụ chung với bên nhận góp vốn và đƣợc hƣởng lợi nhuận nếu việc hợp tác sản xuất, kinh doanh thành công. Hiện nay có ba Luật chính để điều chỉnh việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đó là Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013 và Luật doanh nghiệp 2014. Tuy nhiên có một vài qui định không thống nhất khi điều chỉnh quan hệ này. Thứ nhất là về ngữ nghĩa: trong Bộ luật dân sự 2015 và Luật doanh nghiệp năm 2014 đều ghi nhận việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhƣng trong Luật đất đai thì lại là ghi nhận việc góp vốn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hai cách gọi này có thể chỉ là khác nhau về pháp lí chứ bản chất của quan hệ là không thay đổi. Thứ hai: khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì sẽ đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần vốn góp đấy. Điều đó có nghĩa là chủ thể nhận vốn góp sẽ là chủ sở hữu mới quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự lại qui định bên góp vốn vẫn có quyền đối với giá trị quyền sử dụng đất sau khi đã góp vốn nhƣ quyền đƣợc chuyển nhƣợng, thừa kế phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất cho bên thứ 3. Việc này sẽ xâm hại đến lợi ích cũng nhƣ mục đích của ngƣời nhận vốn góp. Vì bản thân việc thỏa thuận góp vốn đó thực tế là một bản hợp đồng hợp tác kinh doanh có lựa chọn chủ thể, lựa chọn nguồn vốn góp. Nếu việc thay đổi chủ thể này do việc chuyển nhƣợng, hay thừa kế mà làm thay đổi bản chất của nó thì ý nghĩa của việc góp vốn sẽ không còn, rất dễ phát sinh những tranh chấp sau này. Không phải quyền sử dụng đất nào cũng đƣợc quyền góp vốn. Theo điểm b khoản 1 Điều 177 Luật đất đai năm 2013 thì đất thuê trả tiền57 hàng năm sẽ không đƣợc quyền góp vốn; góp vốn khi quyền sử dụng đất vẫn còn thời hạn; đối với đất nông nghiệp, đất rừng… thì việc góp vốn để hợp tác phải không đƣợc sử dụng trái với mục đích [45, Điều 177, Khoản 1]. Điều 62 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 qui định chi tiết một số điều của Luật đất đai qui định hồ sơ, thời gian thực hiện. Trình tự, thủ tục hành chính về việc góp vốn quyền sử dụng đất đai sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai [19, Điều 62]. Trong trƣờng hợp chấm dứt việc góp vốn thì quyền sử dụng đất đƣợc xử lý nhƣ sau: Thứ nhất, trƣờng hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thoả thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Trƣờng hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nƣớc cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất; nếu doanh nghiệp liên doanh chấm dứt hoạt động thì Nhà nƣớc thu hồi đất đó. Thứ hai, trƣờng hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nƣớc thu hồi đất đó. Thứ ba, trƣờng hợp doanh nghiệp liên doanh hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn đƣợc xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Toà án nhân dân. Ngƣời nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thì đƣợc tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã đƣợc xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Ngƣời nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân

- Xem thêm -

Tài liệu liên quan

Bình luận